Realty Income Corporation - Få udbytte hver måned
Det amerikanske selskab Realty Income Corporation er en såkaldt REIT, som investerer i fast ejendom, og udbetaler minimum 90 procent af sin indkomst til sine aktionærer. Dette sker via månedlige udbyttebetalinger, hvorfor selskabet også omtales “The Monthly Dividend Company”. Vi ser nærmere på selskabet, dets aktiviteter og den økonomiske situation.
Hvad er en REIT - Real Estate Investment Trust?
REIT står for Real Estate Investment Trust, og er i sin enkelhed en ejendomsinvesteringsfond, der investerer i ejendomme. Når man snakker om REIT’s, er der grundlæggende to typer. Henholdsvis “Mortgage REIT” og “Equity REIT”. Mortgage REIT’s investerer i selve finansieringen, og udlåner således penge til ejendomsprojekter, hvorimod Equity REIT’s investerer direkte i projekterne ved at købe og dermed eje fast ejendom. Bemærk samtidig at definitionen af fast ejendom er meget bred, når der snakkes om REIT’s. Fast ejendom begrænser sig således ikke blot til boliger og lejlighedsejendomme, men kan også dække over infrastruktur, erhvervsejendomme, produktionsfaciliteter m.m. Det særlige ved REIT’s er blandt andet, at de typisk er fritaget for at skulle betale den normale selskabsskat. Samtidig er det dog et krav, at minimum 75 procent af indtjeningen kommer fra ejendomme, og derudover skal selskabet som minimum betale 90 procent af deres skattepligtige indkomst i udbytte til aktionærerne. Der er således tale om en udbyttebetalende investering.
Udbyttebetaling hver måned
Realty Income Corporation er et amerikansk selskab, med hovedkontor i San Diego, som investerer i fast ejendom, og udbetaler minimum 90 procent af sin indkomst til sine aktionærer via månedlig udbyttebetaling. Derfor også kaldenavnet “The Monthly Dividend Company”. Selskabets aktiviteter spreder sig på tværs af 49 amerikanske stater, Puerto Rico og Storbritannien. På nuværende tidspunkt har selskabet mere end 6.500 ejendomme, hvoraf cirka 95 procent er placeret i USA.
Forretningsmodellen hos Realty Income Corporation
Hvad angår forretningsmodellen opkøber selskabet allerede eksisterende ejendomme på attraktive adresser. Der er typisk tale om fritstående ejendomme. På nuværende tidspunkt har selskabet mere end 6.500 ejendomme, og disse udlejes til cirka 600 forskellige lejere på tværs af forskellige brancher. Detailbranchen er den absolut største aktør, og står for næsten 85 procent af selskabets lejeindtægter. Tager man udgangspunkt i selskabets top-20 af lejere, står disse for intet mindre end 52,6 procent af den samlede lejeindtægt, og tilsammen står disse for 3.240 lejemål. Den største lejer, målt på lejeindtægter, er på nuværende tidspunkt apotekskæden Walgreens, som står for en andel på 5,8 procent. Dernæst følger 7-Eleven og Dollar General.
Selskabets særlige udlejningsstruktur
Størstedelen af lejeaftalerne omfatter en såkaldt “Triple-Net Lease”, hvilket betyder, at udover selve lejeomkostningerne, er den pågældende lejer også ansvarlig for driftsomkostningerne, som inkluderer ejendomsskatter, vedligehold og forsikringer. Den særlige udlejningsstruktur, som også omtales NNN, er med til at reducere selskabets driftsomkostninger, og samtidig sikres en mere forudsigelig pengestrøm. Det er derudover også værd at nævne, at de forskellige lejeaftaler typisk er langsigtede aftaler, som løber over 10-20 år, hvilket også er med til at skabe en vis forudsigelighed og stabilitet.
Sådan sikres selskabets fremtidige indtjening
1) Størrelsen på ejendomsporteføljen øges over tid.
2) Lejeindtægterne øges regelmæssigt på allerede eksisterende aftaler.
Ejendomme og udlejningsprocent
Realty Income Corporation blev børsnoteret i 1994, og havde på daværende tidspunkt 630 ejendomme. I dag er antallet af ejendomme mere end 10-doblet. Samtidig formår selskabet fortsat at bevare en aldeles høj udlejningsprocent. Ved slutningen af et kalenderår har selskabets udlejningsprocent aldrig været under 96 procent, hvilket i den grad understreger ejendomsporteføljens stabilitet. Den 30. september 2020 blev udlejningsprocenten opgjort til 98,6 procent. Den høje udlejningsprocent er samtidig med til at skabe de grundlæggende betingelser for, at selskabet kan fastholde den månedlige udbyttebetaling. Siden selskabets etablering i 1969 er der blevet betalt udbytte hver eneste måned.
